通常ローンと買換えローンの具体的相違はどのような点ですか？
通常の住宅ローンと買換えの住宅ローンには次のような相違があります。
[通常の住宅ローン]
●返済期間
・1年以上1年単位で35年以上です。
●融資金額
・10万円単位で1億円単位です。
・税込年収（自営業の人は申告所得）に占める年間の元利返済額（他の借入返済額を含む）の割合が400万円未満の人は25％、400万円以上の人は35％です。
・融資対象物件の担保評価額範囲内です。
●利用できる人
・所定の保証会社の保証を受けられる人
・団体信用生命保険に加入できる人
・借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が80歳以下の人
・現在勤務先に3年以上勤務している人、自営業の人は3年以上事業実績のある人
・前年度税込年収200万円以上の人
●資金の使途
・住宅の新築・購入・増改築資金、土地の購入資金
・上記にかかる諸費用（登記費用、保証料、消費税、インテリア、家具）
[買換え住宅ローン]
●返済期間
・1年以上1年単位で35年以上です。
●融資金額
・10万円単位で1億円単位です。
・税込年収（自営業の人は申告所得）に占める年間の元利返済額（他の借入返済額を含む）の割合が25％以内です。
●利用できる人
・現在の住宅ローンを借りてから3年以上正常に返済している人。
・所定の保証会社の保証を受けられる人。
・団体信用生命保険に加入できる人。
・借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が80歳以下の人。
・現在勤務先に3年以上勤務している人、自営業の人は3年以上事業実績のある人。
・前年度税込年収200万円以上の人。
・現在借入れの住宅ローンが5年以上経過し、直近1年間で返済を延滞していない人。
・必要な資金の5％以上の自己資金を持っている人。
・居住中の住宅の売却と居住する住宅の購入を同時に決済できる人。
●資金の使途
・住宅の購入資金
・現在借入中の住宅ローンの残高と居住中の住宅の売却価格との差額。
・上記にかかる諸費用（登記費用、保証料、消費税など） |
借換えの判断はどのようにしたらよいのでしょうか？
借換えというのは、現在の金利の高いローンを一括して返済するために、別のローンを新たに借りる方法ですが、借換えの際には、借換え前のローンと借換え後のローンについて、次のような点を比較するようにします。
●現在のローン残高が500万円〜1,000万円以上あるか。
●ローンの返済期間の残りが10年以上あるか。
●借換え前と借換え後のローンの金利差が1％以上あるか。
上記に該当する場合には、借換え効果が期待できますので検討してみるとよいと思われます。
借換えでフラット35は利用できるのですか？
借換えの際には、フラット35（買取型）や財形住宅融資は利用できません。
2007年度から、フラット35（保証型）については借換えでの利用もできるようになりましたが、2007年5月時点では三菱東京UFJ銀行のみで、しかも利用できる地域も限られていますので、現状ではこれまで通り民間住宅ローンを検討することになる人が多いといえます。
借換えの費用と手続は？
民間住宅ローンなどで借換えの場合、新規に契約することになるので色々と諸費用がかかります。
また、現在の借入先に繰上返済（一括返済）をするので、抵当権を抹消するための費用もかかります。
よって、金利差が小さくて残高が少ない場合には、借換えで得られるメリットよりも、これらの費用の方が上回ってしまうことも考えられますので、金融機関と事前に相談して十分にシミュレーションしてみることが大切です。 |
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